BENTUK PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BERPOTENSI MENIMBULKAN SENGKETA HAK ATAS TANAH

oleh: Robby 

BAB I PENDAHULUAN

  1. A.    LATAR BELAKANG

Peralihan Hak Atas Tanah sering menimbulkan sengketa dikemudian hari, hal ini akan menumbulkan konflik antar pihak yang besengketa. Walaupun di Indonesia memberikan ruang untuk setiap orang mencarri keadilan melalui pengadilan, namun system peradilan di Indonesia dianggap masih rumit. Hal inilah mengapa banyak masarakat enggan menghadap ke pengadilan untuk mencari keadilan dan untuk mempertahankan haknya.

Hasil penelitian Samad mengatan bahwa substansi penyebab sengketa pertanahan adalah[1]:

a)      kurang tertibnya administrasi pertanahan dimasa lalu;

b)      ketimpangan struktur penguasaan/pemilikan tanah;

c)      sistem publikasi pendaftaran tanah yang negative;

d)     meningkatnya permintaan akan tanah;

e)      peraturan perundangundanganyang tidak sinkron;

f)       penerapan hukum pertanahan yang disinkronisasidan inkonsisten;

g)      penegakan hukum yang belum dapat dilaksanakan secarakonsekuen;

h)      adanya tanah terlantar;

i)        tuntutan reformasi;

j)        peranan Notaris dan PPAT;

k)      peranan camat dan lurah.

Tanah merupakan karunia Tuhan yang sangat penting dan Vital, sejak awal merdeka berbagai regulasi diterbitkan untuk mengatur tentang tanah. Namun hukum/undang-undang yang mengatur tentang tanah ternyata belum juga menyelesaikan semua problem tanah, khususnya dalam peralihan hak atas tanah. Hal ini tidak terjadi begitu saja, pasti ada hal yang membuat ini semua terjadi.Kebutuhan atas tanah terus meningkat, hal ini bisa kita lihat bahwa harga tanah terus mengalami kenaikan khususnya di kota-kota. Tidak ada dalam sejarah, ada harga tanah yang turun.

Tanah merupakan hal yang sangat sentral, selain sebagai sarana produksi dijadikan sebagai tempat pemukiman. Saking pentingnya tanah, di Indonesia masih banyak masarakat kita yang belum mendapatkan tanah, masih banyak gugatan tetang tanah terdaftar di pengadilan.

Nin Yasmine Lisasih S.H., M.H. mengatakan Secara akademis dapat dikemukakan bahwa penyebab terjadinya konflik di bidang pertanahan antara lain adalah keterbatasan ketersediaan tanah, ketimpangan dalam struktur penguasaan tanah, ketiadaan persepsi yang sama antara sesama pengelola negara mengenai makna penguasaan tanah oleh negara, inkonsistensi, dan ketidaksinkronisasian. Ini baik secara vertikal maupun secara horizontal peraturan perundang-undangan yang ada kaitannya dengan tanah, praktek-praktek manipulasi dalam perolehan tanah pada masa lalu dan di era reformasi muncul kembali gugatan, dualisme kewenangan (pusat-daerah) tentang urusan pertanahan serta ketidakjelasan mengenai kedudukan hak ulayat dan masyarakat hukum adat dalam sistem perundang-undangan agraria[2].

  1. B.     RUMUSAN MASALAH

Dari urayan di atas, pemakalah ingin mengajukan rumusan masalah sebagai berikut

  1. Apa yang dimaksud dengan peralihan hak atas tanah?
  2. Bentuk peralihan hak atas tanah apa yang berpotensi sengketa hak atas tanah?

BAB II PEMBAHASAN

  1. PERALIHAN HAK ATAS TANAH

Beralih menurut kamus besar bahasa Indonesia adalah: berpindah berganti; bertukar; berubah.

Sedangkan yang dimaksud peralihan hak atas tanah adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari suatu pihak ke pihak lain. Ketika seseorang telah mengalihkan haknya (hak atas tanah), kepada orang lain “secara sah” maka orang tersebut sudah tidak punya hak lagi atas tanah yang dialihkan, sejak dilakukannya peralihan hak.

Secara umum terjadinya peralihan hak atas tanah itu dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan hukum antara lain:

  1.  Jual beli
  2. Tukar menukar
  3. Hibah
  4. Pemasukan dalam perusahaan
  5. Pembagian hak bersama
  6. Pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik
  7. Pemberian hak tanggungan
  8. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan[3]

Dalam jual beli tanah setiknya ada beberapa Persyaratan yang harus dipenuhi dalam Peralihan Hak Atas Tanah[4] :

  1. Sertifikat Asli
  2. Fotokopi KTP para pihak dan kuasanya
  3. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum (bagi badan hukum)
  4. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
  5. Menyerahkan bukti surat setoran pajak daerah (BPHTB) yang telah divalidasi
  6. Bukti SSP/PPh yang telah di validasi.
  7. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi berwenang.
  8. Izin pemanfaatan tanah untuk badan hukum
  1. BENTUK PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BERPOTENSI SENGKETA HAK ATAS TANAH

Sebagaimana yang telah pemakalah sebutkan diatas, bahwa salah satu bentuk peralihan hak atas tanah adalah karena jual beli. Dalam makalah ini pemakalah akan membahas tetang potensi sengketa dalam peralihan hak atas tanah karena jual beli.

Adapun beberapa bentuk peralihan hak atas tanah yang bisa menimbulkan sengketa adalah sebagai berikut:

  1. Peralihan Hak Milik Atas Tanah Dalam Jual Beli Tanah Yang Belum Memiliki Sertifikat

Bentuk peralihan ini masih sering terjadi dimasarakat kita, khususnya didaerah pelosok pedesaan yang nota bene tidak mengetahui hukum dan informasi system pertanahan serta peralihannya. Sebagai contoh jual beli tanah yang belum memiliki sertifikat yang pernah terjadi di Kota Denpasar, yaitu jual beli tanah dengan pipil Nomor 236, persil Nomor 15 klas II seluas 3.750 m2 yang terletak di Desa Sanur Kauh, Denpasar Selatan antara I Gusti Ngurah Bagus (penjual) dengan I Gusti Bagus Oka (pembeli). Dimana jual beli tabah ini telah menimbulkan sengketa kepemilikan hak atas tanah. Karena kekuatan hukum pelaksanaan jual beli tanah ini dianggap sangat lemah yang sering kali memicu sengketa kepemilikan hak atas tanah[5].

Menurut keterangan dari Wayan Nuaja, SH., bahwa untuk tanah yang belum memiliki sertifikat prosedurnya terlebih dahulu harus melengkapi warkah-warkah tanah (obyek) sebagaimana disebut dalam Pasal 24 PP No. 24 tahun 1997, dokumen subyeknya, pelunasan pajak-pajak. Kemudian dihadapan PPAT, para pihak (penjual-pembeli) menandatangani AJB (akta jual beli), akta mana kemudian didaftarkan di kantor Pertanahan untuk proses pembuatan sertifikatnya[6].

  1. Bentuk Peralihan Hak Atas Tanah Yang Sertifikat Ganda

Bentuk yang kedua ini juga sering terjadi dan akibatnya, dikemudian hari menimbulkan sengketa. Selain itu akibatnya akan membuat ketidak pastian hukum dan membingungkan siapa pemiliknya dan kapan ia miliki. Sertifikat ganda ini sangat rentan terjadi sengketa, sebeb objenya (sertifikat) ada dua, sedangkan subjeknya saling mengklaim diri yang paling benar dan saling menyalahkan.

Sertifikat ganda adalah dua buah sertipikat atau lebih dimana obyek tanahnya sebagian atau seluruhnya sama, tetapi data subyeknya bisa sama atau bisa juga berlainan. Ada beberapa kemungkinan terjadinya sertipikat ganda yaitu[7] :

  1. Kedua atau lebih sertipikatnya asli tapi salah satunya asli tapi palsu. Artinya keduanya mempunyai salinan/arsip di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Hal ini Terjadi karena suatu bidang tanah sudah bersertipikat akan tetapi di daftarkan lagi pada Kantor Pertanahan, jadi keduanya memang asli produk BPN akan tetapi obyek/bidang tanahnya sama baik letak, posisi maupun luasnya.
  2. Kedua sertipikat palsu artinya kedua sertipikat tersebut tidak terdapat salinannya di Kantor Pertanahan/BPN atau tidak ada arsipnya.
  3. Salah satu atau lebih sertipikat tersebut merupakan bagian dari sertipikat yang lain. Hal ini terjadi karena bidang tanah yang didaftarkan seharusnya didaftarkan melalui proses pemecahan sertipikat induknya, atau sebaliknya penerbitan sertipikat yang satu harusnya merupakan penggabungan dari beberapa sertipikat yang lain.
  4. Overlapping (tumpang tindih) yaitu ada dua atau lebih sertipikat yang tumpang tindih satu dengan lainnya sehingga bagian yang tumpang tindih tersebut merupakan sertipikat ganda. Karena sebagian tanahnya termasuk dalam sertipikat yang lain.

Mengapa terjadi sertipikat ganda ?

  1. Terjadi karena tidak adanya basis data mengenai bidang-bidang tanah baik yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar. Seharusnya tanah-tanah yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan dibywerken atau dilakukan pencatatan dan pencoretan pada peta-peta pendaftaran. Sehingga apabila tanah tersebut didaftarkan lagi maka dapat diketahui tanah tersebut sudah bersertipikat.
  2. Adanya kesengajaan dari pemilik tanah untuk mendaftarkan kembali sertipikat yang sebenarnya sudah ada dengan memanfaatkan kelemahan lembaga BPN. Hal ini terjadi karena pembuatan sertipikat baru lebih mudah dan lebih murah daripada melakukan peralihan hak atas tanah. Seperti diketahui peralihan hak atas tanah harus dibuatkan Akta PPAT, PPAT sebelum menandatangani akta harus sudah dibayarkan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan SSB Pajak Penghasilan. Besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % dari Nilai Jual Obyek Pajak/harga transaksi Jual Beli dikurangi Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak. Sedangkan SSB Pajak Penghasilan besarnya 5 % dari Nilai Jual Obyek Pajak/harga transaksi Jual Beli. Selain itu pada saat pembuatan Akta PPAT para pihak harus menghadap. Sehingga terjadi kesulitan manakala mengumpulkan para pihak yang berkepentingan mengingat keberadaannya tidak tahu rimbanya karena transaksi tanahnya sudah berlangsung sangat lama. Selain itu juga bisa terjadi karena adanya keinginan untuk mendapatkan fasilitas kredit dari perbankan atau lembaga keuangan lainnya. Hal ini karena sertipikat yang satu sudah menjadi agunan pada Bank yang satu, sedangkan untuk mendapatkan kredit dari bank yang lain dibuatkan sertipikat baru. Sehingga satu bidang tanah diagunkan kepada beberapa bank dengan bukti sertipikat yang berbeda tetapi bidang tanahnya sama.
  3. Keteledoran aparat Badan Pertanahan Nasional dalam pelaksanaan bywerken Peta Pendaftaran. Dimana setiap pelaksanakan pengukuran bidang tanah harus diikatkan dengan titik dasar teknik yang ada dan penempatan gambar bidang tanah harus digambar pada posisi yang tepat pada peta pendaftaran tanah Seringkali karena kurang teliti terjadi salah penempatan gambar ataupun lupa tidak digambar pada Peta Pendaftaran.
  4. Tidak cukup tersedianya peta pendaftaran tanah yang meliputi seluruh wilayah kabupaten, sehingga banyak gambar bidang tanah yang tidak dipetakan. Untuk saat ini tersedia Peta Base Map dengan aplikasi Land Office Computerism (LOC) dan fasilitas Autocad Map yang bisa digunakan untuk bywerken Peta, akan tetapi informasi yang disajikan masih kurang mendukung. Sedangkan cara memperoleh koordinat nasional dengan alat GPS Hand Out kurang akurat karena akurasinya bisa mencapai kesalahan radius 100 m. Sehingga penempatan posisi bidang tanah pada Base Map masih dalam taraf ragu-ragu.
  5. Karena kesalahan penunjukkan batas bidang tanah pada saat terjadi pengukuran bidang tanah. Kesalahan tersebut menimbulkan overlapping (tumpang tindih) sertipikat, yaitu keadaan dimana sebagian sertipikat yang satu menjadi bagian dari sertipikat yang lain. Hal itu terjadi karena pada saat pengukuran bidang tanah pemilik yang berbatasan dengan bidang tanah tidak hadir dan Petugas Ukur Kantor Pertanahan yang datang berbeda dengan Petugas Ukur yang pernah melaksanakan pengukuran sebelumnya, ataupun ada kesengajaan dari pemilik tanah agar memperoleh tanah yang lebih luas dengan cara menyerobot tanah sebelahnya yang juga sudah bersertipikat.

Daftar Pustaka

Drs. Muchlis, Sh,.Mh Eralihan Penguasaan Yuridis Hak Atas Tanah Wakaf Dalam Perspektif Hukum Tanah Nasional Dan Hukum Islam.

Samadpermasalahan Tanah Yang Menyebabkan Sengketa Pertanahan

I Gusti Ngurah Hadi Indrawan Wijaya, I Wayan Wiryawan, I Ketut Westra : Pelaksanaan Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat Di Denpasar

Undang-Undang PokokAgraria/Uupa

UUD 1945

www.wikipedia.com

www.jurnalhukum.com

www.google.com


[1] Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Bali : Permasalahan Tanah Yang Menyebabkan Sengketa Pertanahan

[2]Lihat Nin Yasmine Lisasih S.H., M.H.: Peralihan Hak Milik Atas Tanah karena Pewarisan:   http://ninyasmine.wordpress.com/2013/01/14/peralihan-hak-milik-atas-tanah-karena-pewarisan/

[3] Lihat PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

[4] http://cvekalegals.blogspot.com/2011/11/peralihan-hak-atas-tanah-proses-untuk.html

[5]I Gusti Ngurah Hadi Indrawan Wijaya I Wayan Wiryawan: Pelaksanaan Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat Di Denpasarhal 3.

[6]I Gusti Ngurah Hadi Indrawan, Op cit hal 4.

[7] Lihat http://hanyarepost.blogspot.com/2011/07/sertifikat-ganda.html

About Robby aneuknangroe

konsultasikan masalah Hukum Anda, Saya siap membatu secara gratis.

Posted on 29 September 2013, in Hk. Agraria. Bookmark the permalink. 2 Komentar.

  1. jenis peraliahan atas tanah

  2. Reblogged this on BANG ROBBY and commented:
    Inilah sebabnya sering terjadi sengketa Tanah….

Ada pertanyaan?

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: